楼市会重现2008年“绝地大反击”吗？

    这个周末，一篇题为《超20城急推购房补贴，地方救市力度接近2008年》的报道被广为转载。报道指出，绍兴、杭州、长沙、南京、沈阳、武汉、宁波等超过20个城市出台了购房补贴、税收优惠等措施。从这个意义上说，地方政府的救市力度接近2008年的水平。很多读者发问，房价会不会再次出现暴涨的可能？

    平心而论，这篇报道并没有任何夸张之处，它非常明确地使用了一个限定词：地方政府。但是在如今的“浅阅读”、“速阅读”的时代，在很多读者和网友的潜意识中，这篇文章是说“政府救市的力度，已接近2008年的水平”。那么各项政府救市措施出台之后，房价是否会面临新的一轮反弹呢？笔者认为可能性极小。

    首先，当年央行放水严重，通胀预期上升，造成人们惊恐购房。2008年、2009年之所以会出现楼市惊天逆转，绝对不是因为地方政府出台了买房减税、购房入户、降低公积金门槛等政策，而是国家开动了印钞机。在2008年之前的2年里，M2增速分别是16.9%和16.7%，但2008年到2010年则突然增长到17.8%、27.7%和19.7%！

    而2008年到2010年的GDP增速分别是9%、8.7%和10.3%。假如你认可M2的增速减去当年GDP的增速，就是“真实通胀率”，那么这3年的“真实通胀率”分别达到了8.8%、19%和9.4%。通俗来讲，原来100元人民币的购买力，经过这3年后，就变成了67元！很多人害怕如此之快的货币贬值速度，不得不入市购房对抗通胀。

    所以，中国房价“不回头式”的上涨，最根本的原因是资金的推动。说到底，是广义货币（M2）不断膨胀所造成的，或者说是通胀造成的。1999年年底的时候，中国的M2是12万亿，到今年9月底是120万亿，14年里上涨了10倍。

    而存量货币的规模涨了10倍，基本上就是中国房价在这期间的平均涨幅。当然，由于有些房子位于“有权力”的城市或者片区，上涨的幅度倍则更多。比如上海市中心的房价自2002年以来涨了10多倍，而郊区房价涨了7-8倍不等。

    那么今年的M2增速是什么情况？上半年增长一度达到过14.7%。但到了下半年，中央明显在踩刹车。9月末的M2为120.2万亿，比6月末竟然还减少了0.7万亿，这在历史上都是比较少见的（M2增速已经下降到12.9%）。所以，在M2大幅放缓甚至为负的情况下，即使出台救市政策，也只能延续一下房价下跌进程，并不能托住高耸的房价。

    再者，上届政府重投资，本届政府重“调结构”。在2008年之后的二三年中，上届中央政府支持投资拉动经济增长，不仅使企业负债到了危险地步，固定资产投资占GDP比重接近惊人的80%。这就好比一个高血压患者，血压已经高到临界点，继续下去只有发生脑溢血这样的结局。而本届中央政府决心要改革，转变经济增长方式，就是由原来的高流动性、高投资向第三产业和现代服务业转型。

    所以，别被地方政府不断出台的刺激政策，以及央行一波又一波的定向降准、PSL、SLF贷款所迷惑。总体上，货币没有宽松，下半年甚至还有所收紧。新一届政府的确改变了“打法”，真的是想通过改革来促发展，而不是简单地重走老路！在这种情况下，楼市想重现2008年的惊天逆转，显然是不可能的。

    最后，现在的世界经济形势已经发生了根本变化，当年为了应对全球金融危机，美联储先后四次推出量化宽松政策（QE），希望重振美国经济，但是适得其反，大量流动性一方面流向大宗商品市场和美国股市，使其走出了一波大牛市。另一部分的热钱因看好人民币升值前景，所以流向中国内地，从而推高了国内的楼市。

    但现在美联储的货币政策发生了根本性转变，今年7月美联储已经宣布将逐步退出QE，明年开始宣传加息，通过让美元资产升值的方式吸引海内外资金流向美国本土。资料显示，9月，银行结售汇逆差1006亿元，为今年以来连续第二个月出现逆差。

    正因为大量的国内外游资的流出中国，使得我国央行只能基本告别靠“外汇占款”发行基础货币的历史，而是通过PSL、SLF等其他方式向社会注入流动性的背景下，国内房价继续上扬的可能性不会存在。

    2009年之后的二三年时间内，中国的M2始终保持在平均20%的增长速度，才使房价不断上涨，而现在M2增速不到13%，仅靠这点资金根本推不动高屹的房价。更值得关键的是，本届政府想通过改革来促进经济发展，房地产投资占GDP比重将会逐步降低，消费和民间投资拉动经济将是常态。此外，美联储退出QE后，将使大量流动性离开中国，使得社会流动性不足，央行不得不另找基础货币投放方式。综合来看，现在尽管楼市松绑政策不断推出，短期成交量会有所反弹，但不存在重演2008年房价绝地反击的可能性。

    张平，国内知名的财经博客QQ446957993博主：张平财经界新秀，著名空头评论员每经智库财经专家，Bwchinese中文网专栏作家，商界杂志、理财杂志、闽商报、京华时报特约撰搞人

责任编辑：张娣